6 рисков инвестора в коммерческую недвижимость — и как от них защититься

Классификация рисков возможна по различным основаниям: по уровням, по степени общей опасности, по степени вероятности реализации, возможности предвидения, источникам возникновения и способам хеджирования. Основными задачами, которые стоят перед данной статьёй, предлагается считать понятность, верифицируемость и практическую применимость нижеследующих тезисов.

За отправную точку возьмём классификацию рисков по источникам возникновения: кто или что эти риски создаёт.

Связаны с действием сил природы, техногенных катастроф, либо форс-мажорных обстоятельств. Возможные события: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, риск смерти инвестора.

Уровень — любой (от макроуровня до микроуровня). Степень опасности — любая (от незначительной до абсолютной). Вероятность реализации — не подлежит оценке, индивидуальна в каждом конкретном случае. Возможность предвидения — средняя.

В сравнении с другими популярными объектами для инвестиций (акциями, облигациями, депозитами, драгоценными металлами, криптовалютой, иностранной валютой) — уровень средний. Валюта, драгоценные металлы, произведения искусства, физический носитель криптовалюты могут погибнуть в пожаре, например. Акции, облигации и вклады — едва ли.

Способы хеджирования — страхование имущества, дисциплина в наследственных делах.

Действия иностранных государств, международных объединений, органов власти Российской Федерации. Объединены в одну группу, так как в современном мире внутриполитические решения зачастую принимаются под влиянием внешнеполитических событий.

Возможные события: международные санкции, военные действия, изменение системы налогообложения, изменение порядка обращения отдельных видов имущества. Уровень — макроуровень. Степень опасности — любая. Вероятность реализации — не подлежит оценке. Возможность предвидения — низкая.

В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами — уровень опасности, вероятно, самый низкий. Если вывести за скобки возможные события, в принципе уничтожающие привычный мир, то коммерческая недвижимость менее всего чувствительна к санкциям (по сравнению с акциями, в особенности иностранных компаний), блокировке в недружественных юрисдикциях (криптовалюта, зарубежные вклады), ограничению в обороте (иностранная валюта, драгметаллы).

Способы хеджирования — диверсификация активов.

Действия крупных участников рынка, появление новых участников, внедрение новых продуктов и технологий, изменение потребительского поведения, изменение спроса и предложения.

Возможные события: изменение спроса, предложения и цены на инвестиционный продукт, изменение покупательной способности национальной валюты, прекращение существования инвестиционного продукта. Уровень — макро- или мезоуровень. Степень опасности — низкая или средняя. Вероятность реализации — обязательно реализуются.

Изменение рыночной ситуации — это риск, который непрерывно принимают на себя все участники предпринимательской деятельности без исключения. При этом неучастие в предпринимательской деятельности сохраняет для граждан принятие некоторых из этих рисков (неосознанное и недобровольное). Инфляция, технический прогресс, изменения общественного уклада влияют на всех людей, независимо от их намерений.

В сравнении с другими инвестиционными продуктами уровень риска, вероятно, самый низкий, на уровне золота условно. Эмитент ценной бумаги может обанкротиться. Выплата дивидендов по акциям не является обязанностью эмитента. Все основные валюты подвержены инфляции. Драгоценные металлы и камни не предполагают получение регулярного дохода.

Способы хеджирования — диверсификация активов по классам и внутри класса, экономическая и юридическая грамотность.

Действия физических или юридических лиц, направленные на противоправное изъятие, повреждение либо уничтожение имущества. Возможные события: хищение, уничтожение либо повреждение имущества.

Уровень — микроуровень. Вероятность реализации — низкая или средняя. Возможность предвидения — низкая.

В сравнении с другими инвестиционными продуктами уровень риска, вероятно, самый низкий. Физические драгоценные металлы, иностранная валюта, криптовалюта могут быть похищены без возможности возврата. Ценные бумаги могут быть истребованы у добросовестного приобретателя, как и недвижимость, но издержки выше. Единственный аспект, в котором недвижимость более рискованна — возможность физического повреждения или уничтожения. Это свойство любых материальных объектов.

Способы хеджирования — страхование, юридическая грамотность.

Действия лиц, направленные на законное получение материальной выгоды за счёт инвестора: возмещение убытков, раздел имущества, неправомерные действия контрагентов. Неправомерные действия контрагентов: ненадлежащее исполнение подрядчиком обязательств, неуплата арендатором арендной платы, ненадлежащее исполнение обязательств управляющей компанией.

Возможные события: отчуждение имущества, обременение имущества, неисполнение обязательств контрагентами. Уровень — микроуровень. Степень опасности — низкая или средняя. Вероятность реализации — любая, зависит от инвестора. Возможность предвидения — высокая.

Единственная специфическая группа юридических рисков у инвестора в коммерческую недвижимость связана с процессом её создания. В этом случае особое внимание следует уделить выбору подрядчика и правильному структурированию отношений между сторонами. Подрядчик должен нести ответственность за виновные действия, повлёкшие нарушение прав инвестора.

Способы хеджирования — дисциплина в наследственных и семейных делах, разумное экономическое и юридическое поведение инвестора, тщательная проработка юридических аспектов создания инвестиционного продукта.

Действия самого инвестора, влекущие за собой возникновение убытков: неверная оценка рыночной ситуации, заблуждение относительно качеств инвестиционного продукта, выбор неоптимальной стратегии, небрежение в реализации прав и обязанностей собственника.

Возможные события: завышенные ожидания, бессмысленное обременение активов, неоптимальные решения по входу и выходу из активов, снижение капитализации, недополучение прибыли.

В сравнении с другими инвестиционными продуктами уровень риска сильно ниже, чем в случае с ценными бумагами, валютой или криптовалютой. Если исключить случаи откровенно безрассудного поведения инвестора, инвестиции в необременённую коммерческую недвижимость едва ли могут быть полностью обнулены. В случае с ценными бумагами или валютой это происходит сплошь и рядом.

Способы хеджирования — разумное экономическое и юридическое поведение инвестора, экономическая и юридическая грамотность.