Инвестор, решивший приобрести коммерческую недвижимость, стоит перед выбором: как именно это сделать? Каждый из четырёх вариантов имеет свои плюсы и минусы — но один из них обеспечивает наилучшее соотношение цены, качества и рисков.
Вариант 1. Построить самостоятельно
Лучшая цена и отличное качество — если у вас есть необходимая компетенция. Но при её отсутствии — максимально высокая цена, плюс проблемы с качеством и сроками, и неконтролируемые риски.
Вариант 2. Приобрести готовый объект
Быстрая инвестиция с незначительными рисками — по высокой цене. Вы платите за готовность и скорость, но переплачиваете за чужую маржу.
Вариант 3. Привлечь подрядчика
Умеренные риски, сильно зависящие от подрядчика. Цена объекта прямо пропорциональна качеству. Обратное неверно — высокая цена не гарантирует качество.
Если после подписания акта сдачи-приёмки работ пути заказчика и подрядчика расходятся — у подрядчика ноль мотивации прилагать дополнительные усилия для улучшения качества. Хорошим результатом будут работы, выполненные не хуже нижнего допустимого предела.
Вариант 4. Реализовать инвестиционный проект
Низкие цены, гарантия себестоимости и качества работ. Мы буквально получаем оплату тем же продуктом, который создали для инвестора — доля в площадях. Наша прибыль формируется за счёт доли в созданном имуществе, поэтому мы максимально заинтересованы в качестве выбора локации, проектирования и производства работ.
Расчёт за выполненный комплекс работ осуществляется после ввода имущественного комплекса в эксплуатацию путём выделения согласованной доли в созданном имуществе (обычно около 20%).
Почему это работает
- ✓Экономим за счёт оптимизации процессов, а не качества работ и материалов
- ✓Собственная проектная группа — без посредников
- ✓Многолетние контакты с проверенными поставщиками
- ✓Фундамент с запасом прочности
- ✓Бетонные полы с запасом и контролем уровня
- ✓На каждом этапе инвестиции обеспечены имуществом инвестора
Порядок реализации
- ✓Определяется вид объекта (склад, производство, магазин и т.д.) и требования к размещению
- ✓Под пожелания инвестора подбирается земельный участок, который приобретается в собственность инвестора
- ✓На участке проводятся изыскания, получаются ТУ и согласования, подготавливается проект — разрешение на строительство
- ✓Исполнитель выполняет полный цикл СМР, объект вводится в эксплуатацию, согласованная доля (~20%) передаётся исполнителю
Построенный объект может совместно сдаваться в аренду через управляющую компанию, быть совместно реализован на рынке, либо доля исполнителя может быть выкуплена инвестором. Инвестор получает существенную экономию по сравнению с работой подрядной организации.